Вид уплачиваемого налога при продаже физическим лицом недвижимости, приобретенной до регистрации в качестве ИП

Согласно пункту 1, статьи 2 ГКРФ под понятием предпринимательства понимается направление, которое осуществляется с целью приобретения дохода, получаемой от применения определенного имущества, продажи некоторых услуг, изделий, выполнения конкретных работ. В данном направлении возможны некоторые риски. Предпринимателем в данном случае может выступать физическое или юридическое лицо, прошедшее регистрацию согласно действующему законодательству. Заниматься бизнесом может любой гражданин РФ, не имеющий юридического статуса на момент оформления ИП, что указано в пункте 1, статьи 23 НК.

Никаких ограничений по направлению предпринимательской деятельности законом не предусмотрено, за исключением противоправных действий, что учтено в соответствующем постановлении 15АП_11360-12 «пятнадцатого арбитража». Необходимо помнить, что в гражданском законодательстве нет четкого определения термина «регулярное получение дохода», что не позволяет однозначно ответить, на вопрос считается ли некоторое направление предпринимательской деятельности либо не попадает под соответствующие признаки. Обычно органами правосудия производится отдельное разбирательство по определенной ситуации.

ЧП, проходя регистрационную процедуру, обязан привести направление своей предстоящей деятельности, опираясь при этом на соответствующую «Общероссийскую номенклатуру». Получаемая прибыль от конкретного предпринимательства считается доходом, возникающим в результате существования предприятия, что указано в письме Министерства финансов 77903 от 30 января 2015 года.

Следует учитывать, что доходы, которые считаются результатом предпринимательской деятельности, попадают под действие упрощенного налогового обложения. Прибыль не может учитываться соответствующими нормами относительно ФЛ, что прописано в пункте 3, статьи 346_11 налогового кодекса. Вместе с этим пункт 1, статьи 346_15 гласит, что плательщикам, руководствующимся упрощенным вариантом, в процессе обозначения объекта обложения налогом, должны включать прибыль от продажи и вне реализационных доходов, в базу, что регламентируется статьями 249 и 250 налогового кодекса.

В пункте 1 статьи 249 кодекса указано, что прибылью от продажи признаются средства от реализации услуги либо товара стороннего или собственно изготовления. Норма справедлива и для случаев получения прибыли, полученной посредством реализации определенного имущественного права. Подобные вопросы прописаны также в пункте 3 статьи 38 НК, где товаром считается каждое имущество, которое приобретается или изготавливается для реализации.

Обращаем внимание на решение арбитража Северо-Западного округа в отношении дела А_42_6384-13 2015 года. Согласно ему, факт использования ФЛ со статусом ИП упрощенной ставки говорит о том, что в общей прибыли, которая подлежит обложению по соответствующему режиму, обязательно учитываются средства, получаемые плательщиком от предпринимательства.

Рассмотрим случай, где предпринимательская деятельность учитывает операции с недвижимостью. Соответствующее направление деятельности должно быть отмечено во время регистрации. Следует понимать, что прибыль, полученная от продажи недвижимости, «принимает» участие в выявлении размера налогового платежа по упрощенной процедуре обложения. Подобные решения указаны в письмах Министерства финансов РФ №03_11_11-42684, №03_11_11-53905, №03_11_11-34106, датируемые 2014-2015 годами.

Вместе с этим прибыль, полученная от продажи недвижимости, не используемой лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, в своей работе, в том числе при отсутствии во время регистрации информации относительно реализации недвижимого имущества, попадает под порядок налогового обложения для ФЛ, согласно главе 23 НК. Дополнительные разъяснения представлены в письме министерства финансов РФ №03_11_11-33583, №03_11_11-21 соответственно от 10.06.15, 01.02.12 года.

Рассматривая упрощенную систему, в процессе выявления налоговой базы, обязательно необходимо учитывать прибыль, полученную от реализации недвижимости, ранее сдававшейся в аренду. Руководствоваться в данном вопросе можно письмом Министерства финансов РФ №03_11_11-24963 от 01.07.13 года. Аналогичный вывод был сделан и Верховным судом России, который закреплен решением №309_КГ_14_7640 от 13 марта 2015 года. Дополняет его вывод постановление «Двенадцатого арбитражного апелляционного суда», в деле, проходящего по номеру А_12_47187-15 от 11 марта 2016 года.

Кроме этого имеются дела, когда использование определенной недвижимости, в том числе ее наём не удавалось в судебном порядке признать имуществом, подлежащего налоговому обложению. Вместе с этим закон обязывает соответствующим помещениям присваивать статус товара. Фактически предприниматель с недвижимостью осуществляет операции по покупке или продаже, поэтому налогообложение доходов, полученных физическим лицом в результате осуществления предпринимательской деятельности, будет произведено неправомерно. Подобное решение было принято Поволжским арбитражным судом Ф_06_2388-15.

В одном из своих определений ВАСРФ посчитал квартиры частного предпринимателя объектом заработка и получения прибыли. Вопрос рассматривался в разрезе непродолжительного владения имуществом, отсутствия свидетельских показаний и других доказательств того, что оно могло использоваться в личных целях. Дополнительно учитывается и направление деятельности предпринимателя. К аналогичному решению пришел и ФАСРФ в Волго-Вятском округе, поскольку доказательств того, что имущество могло быть использовано для улучшения собственных жилищных условий, предоставлено для проживания близким родственникам, не существовало.

Постановление президиума ВАСРФ 140009-2009 подчеркивает, что весомым аргументом и очевидным фактом признать реализацию недвижимости способом заработка является перечисление соответствующих денежных средств на банковские реквизиты предпринимателя. Таким образом, предпринимательская деятельность усматривается в случаях, когда изготавливается или приобретается некоторое имущество, которое в последующем планируется использовать или реализовывать для получения определенной выгоды.

Резюмируя все вышесказанное, следует сказать, что при переходе налогоплательщика на налоговое обложение по упрощенной системе, указав в качестве объекта – прибыль, осуществляя определение соответствующей базы, необходимо учитывать каждый вид дохода, который возникает в результате осуществления своей деятельности. Не стоит забывать о прибыли, полученной от продажи объектов недвижимости, которые были приобретены и реализованы в течение некоторого периода времени. Аналогичная ситуация и в случае с долевым участием при постройке имущества. Жилые помещения, которые не использовались в личных целях, и были проданы, не могут исключаться из базы налогового учета.

Интересной является и позиция Конституционного суда. В соответствии с его постановлением 20_П, никакая недвижимость ФЛ или ЮЛ не может однозначно быть признана как имущество, применяемое в личных целях или предпринимательстве. Фактически это дает право использовать жилые или нежилые помещения только лишь на свое усмотрение. Кроме этого предприниматель не обязан, учитывать их в налоговом обложении. Никакой силы также не имеет отметка в соответствующем договоре приведение статуса ИП. В качестве подтверждения фактического использования объектов недвижимости в непосредственной деятельности предпринимателя на протяжении определенного налогового промежутка, являются платежки, чеки, квитанции, договора аренды, свидетельствующие о получении прибыли.

Из приведенной информации следует, что главным критерием признания определенного дохода, полученного в результате предпринимательства, подлежащего обложению налогом по упрощенной системе, считается применение соответствующей недвижимости в своей работе, с учетом указания соответствующего рода деятельности при регистрации. Действующее законодательство не приводит разграничений между понятием приобретения имущества до или после оформления статуса ФЛ и ИП. Подспорьем тут является разве что пункт 7 статьи 3 НКРФ, в соответствии с которым любые недоказанные, сомнительные факты, разногласия и неточности трактовки норм законодательства относительно сбора налогов должны толковаться исключительно в разрезе интересов плательщика.

Можно полагать, что в случае, когда ИП в процессе регистрационной процедуры, привел данные относительно осуществления продажи, купли или сдачи в аренду своей недвижимости, продажа соответствующих объектов (приобретенные до момента получения статуса ФЛ и ИП) подлежит упрощенной процедуре налогового обложения. Единственным нюансом здесь является соблюдение условия, что все эти помещения, комнаты или строения не использовались под проживание либо регистрацию самого предпринимателя, его родственников и других лиц.

Совершенно противоположенное мнение указано в решении УФНСРФ столицы 20_14_4_21822 от 2011 года, гласящее, что полученный доход от реализации собственной недвижимости предпринимателя не может считаться прибылью, которая получилась в результате соответствующей деятельности. Речь идет об имуществе, находящимся в собственности ФЛ задолго до приобретения им статуса ИП и прохождения предусмотренной законом процедуры.

Рассматривая все эти позиции однозначно отклонить и не брать во внимание претензии налоговых органов, применительно к упрощенной системе налогового обложения, не представляется возможным по своей сути. Действенным решением считается письменное обращение к соответствующему органу по месту своей регистрации либо Министерство финансов РФ, согласно пункту 1.2 и 1, статьи 21 НКРФ. Наличие подобного документа позволит добиться необходимого решения в спорах, где вина налогоплательщика фактически не будет признана.

Затраты относительно приобретения недвижимости

Физическим лицам, которые предпочли использование упрощенной системы налогового обложения, после выбора основного объекта – полученные доходы от предпринимательской деятельности, уменьшаемые на размер расходов, в процессе выявления соответствующей базы должны руководствоваться пунктом 1, статьей 346_16 НКРФ. Здесь обязательно выполнение всех критериев, приведенных в пункте 1 статьи 252 НКРФ. На основании этой нормы к расходам причисляются те затраты, которые будут подтверждены документально и обоснованы соответствующим образом.

Необходимо отметить, что в статье 346_25 НКРФ подробно приведены все моменты, согласно которым производится определение налоговой базы в процессе перевода ИП на новую систему налогового обложения. Принцип исчисления расходов, которые были понесены предпринимателем, произошедшими еще до его регистрации, определяется рекомендациями главы 26_2 НКРФ.

Можно сделать вывод, что все платежи физического лица, связанные с приобретением определенной недвижимости, которые были выполнены до момента его регистрации ИП (до наступления соответствующей даты) попадают под особый статус. Они не могут быть признаны связанными с осуществлением предпринимательской деятельности. Соответственно такие операции не могут попадать под пункт 1 статьи 252 НКРФ. По этой причине ИП может не включать подобные расходы в налоговую базу и производить соответствующие платежи в пользу государства.

Письменную помощь, консультацию в подобных налоговых вопросах, разъяснение позиции Министерства Финансов, ФНС, судов и других инстанций сможете получить по номеру телефона +7(981)103-88-36 и личном обращении в фирму «Персональный бухгалтер».